关于加强物业管理的建议
内 ⠂ 容：面对突如其来的新冠肺炎疫情，习近平总书记高度重视社区防控工作，多次强调，要优化社区管控措施，筑牢社区防控安全屏障。在社区疫情防控工作中，物业服务行业是以市场方式承担社会责任、提供社区服务、解决社会问题的重要主体和有效手段。在治理能力和治理体系建设背景下，物业管理的作用和责任不容忽视，其服务涉及到千家万户的安居乐业，是构建和谐社会的主要载体，它对改善居民的生活环境、维护社区稳定、促进社会和谐、提高城市整体管理水平发挥着重要的作用。
一、物业管理工作现状
经过走访调查，了解到目前我县物业管理主要有以下几种模式：一是已注册的营利性物业服务组织类。这类组织管理相对比较规范，物业费0.42元-0.70元/m2/月不等。二是开发商自建自管类。目前我县大多小区物业是建楼开发商的下属企业。如桃源华府、水韵桃园、等近年开发的小区都是这种模式。楼盘开发完成之后，开发商指定负责人组建一个小团队管理物业。业主没有选择的余地，只能被动接受。三是住户自行组织管理类。有的开发商把房子售出之后就撒手不管。有的开发商管理一段时间后与住户产生诸多矛盾，导致收不齐管理费。业主只能自行聘请门卫、保洁员，维持小区基本生活保障。四是单位后勤自行管理类。这一模式主要出现在单位自建的家属小区、职工住宅区中。小区物业由单位后勤管理，带有福利性质，收费较低，管理水平和服务质量也好于其他小区。加之住户都是同事或同行，彼此熟悉、关系融洽，便于管理，矛盾纠纷相对较少。五是三无小区。这类情况主要出现在老旧、分散或规模较小的居住区。除水、电、暖等生活设施住户自己解决外，其他事项一概无人管理，处于“各人自扫门前雪”的状态。
二、存在问题
从调研中看，我县物业行业虽然在提高人民生活水平，推进社会和谐中发挥着日益重要的作用。但在服务意识、管理水平、人员素质等方面还有许多需要努力改善、提高的地方。具体有以下几方面的问题：
1、相关法律条例宣传不深入。国家颁布了《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》，各级政府也对照中央要求，出台了一系列内容详尽的法规、政策、办法。制度的保障具备了，但相关政策宣传的力度还不够，以致于出现物业问题时，业主都不知道向哪个部门反映诉求、寻求帮助。导致小事拖大，易事拖难，政府职能部门的公信力大打折扣，上访事件时有发生。
2、物管人员专业素质偏低。许多小区物业是开发商以委派形式介入，有的无资质、无级别，聘用人员多数文化程度低，没有经过专门培训就上岗。处理问题语气生硬、方法简单，往往造成业主与物管企业之间的对立。
3、物业管收费开支不透明。目前，各物业管理公司都能做到明码标价收费，但对物业服务收费的收支情况，没有执行“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督”的规定，侵犯了业主的知情权和监管权。
4、物业环境保洁工作不到位。物业收费天天有，环境卫生问题天天在。疫情防控环境卫生很关键，但我县很多小区环境卫生脏乱差，尤其是一些老旧小区，楼道墙角遍布野广告，垃圾乱堆放，卫生死角多。
5、小区治安不到位。小区治安防控物质基础薄弱化，门房围墙、消防器材、警卫器材、监控、车辆识别等严重不足，小区保安防范盗窃的警惕性不高，门卫室形同虚设，对外来人员不闻不问，更不用谈办理任何登记手续。一些小区发生失窃问题连基本线索都无法提供。保安人员和管理人员缺乏基本的业务素养。
6、业主委员会发挥作用难。我县大部分小区没有成立业主委员会，有的虽然已产生业主委员会，但能力强、具有奉献精神的业主不多，再加之欠缺相关运营机制，难以有效开展工作。还有些业主委员会运作不够规范，对自身的权利、义务认识不足，缺少与物管企业的沟通、协商，使物管企业不能及时了解业主意愿。
建 ⠂ 议：
1、加大法规条例宣传力度。一方面有关部门，要充分认识物业管理对于改善人民群众生活环境、创建文明城市和卫生城市的积极意义；另一方面要广泛宣传和普及《物业管理条例》知识，使人民群众都能了解物业管理与服务的内容、项目、收费标准，以及自己的权利和义务，让广大人民群众真切感受到自己才是最大受益者。
2、把好市场准入关。主管部门应对物业管理公司的资质、业绩、技术力量等进行严格的审查备案，严格要求从业人员持证上岗，提升行业整体素质。建立评估措施：每年进行一次评估，由房管局、所在社区、派出所、业主代表等分别打分，通过评比分出优劣，分设三星、二星、一星三个档次，评估结果及时公布。对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，必须吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的物业管理秩序。
3、加强物管企业内部管理，提高服务质量。一是加强从业人员培训，建立绩效考评制度。二是建立小区宣传栏、公示栏等，及时将物管思路和经费使用情况等向业主进行宣传和公开，让业主明明白白消费；三是建立小区环境卫生维护制度，设立投诉举报信箱，让业主享受到“质价相符”的服务。四是加强小区安保意识，严格门禁制度，形成安全、文明的和谐小区。
4、抓好业主委员会的建设。相关部门要做好协调指导工作，为业委会的组建及运作提供服务和帮助。居委会应将业委会纳入指导和管理，发挥居委会在沟通业委会与物管企业的桥梁作用。同时，要充分发挥业主大会及业主委员会在物业管理中的维权、监督和协调作用，引导业主既积极维权，又要自觉遵守物业公约。
5、做好老旧小区提升改造工作。相关部门要加强综合整治力度，彻底清除“三无小区"的环境顽疾。有条件成立业主委员会的，鼓励依法选聘物业管理公司，暂不具备条件的，采取产权单位或社区托管，签订托管协议，少量收取托管费，提供基本的日常维护。
6、发挥勉县物业管理协会作用。开展物业管理的法律法规、政策宣传。制定行规行约，加强行业自律，提高服务质量，规范收费行为。
领衔代表：杨云
通讯地址：勉县民政局
联系电话：17749162626
承办单位：县住房保障中心
